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首创置业:前11月合约销售568.6亿 融资端优势突出

2018年12月06日 16:36
来源: 格隆汇

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  12月3日晚间,首创置业公告显示,2018年公司债券第二期的发行工作12月3日结束。据公告披露,品种一实际发行规模15亿元,最终票面利率为4.16%;品种二实际发行规模为10亿元,最终票面利率为4.50%。该公司债券获准发行规模为50亿元,本期发行规模为不超过25亿元。该次发行创年内同期地产公司债券发行利率新低,也是下半年以来唯一5年期地产公司债券发行。

  进入2018年,房地产市场持续融资难。到了9月、10月房企遭遇融资“滑铁卢”,而2018-2019年又是房企偿债高峰,因此引起了市场担忧。相比之下,首创置业此次境内债的成功发行,表明在融资端和基本面上公司具备优势。

  在这一时点,随着环境回暖,公司有望形成估值修复行情。

  一、负债端预期转变,估值有望修复

  其实今年在调控常态化之下,上市房企业绩成绩单其实并不差,但是由于对于债务端的担忧迅速反映在二级市场上面。可以看到,从2月份开始,恒生中国内地地产指数最大跌幅达到30%。

  而这一转变主要由于市场的预期发生了转变。在年初至今,多数净负债率处于高位或呈上升状态的房企估值会被持续贬值。但很多净负债高的企业并未出现本质风险,估值出现过度“打折”。

  首创置业因此受到影响。截至2018年中期,首创置业净负债率为154%。

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  受到净负债率指标的影响,首创置业近期PE估值也在持续下降,到达估值低位。

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  但是值得注意的是,随着市场逐步探底,政策宽松预期也开始不断强化,市场近期呈现转暖之势。11月份开始房地产板块出现较为持续的反弹行情,涨幅达到23%。而实质上首创置业负债端和现金流依然保持稳健,公司的估值也率先出现修复。下面我们来看看公司负债及融资端的具体情况。

  二、负债端稳健,现金流风险低

  目前市场对对净负债率高的房企担忧,主要源自两个方面:1、2019-2019年企业的偿债高峰期,现金流风险提高;2、国内融资堵塞,再融资风险提高,同时境外融资成本高企。

  那么上述两个风险点是否影响首创置业的基本面呢?

  首先,首创置业其实在债务结构上一直保持良好,下图为公司有息负债的结构图。其中,短期债务占比为33%,长期债务占比为67%。这一结构远远优于同行的,同时可见公司短期债务集中兑付风险较低。

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  截至2018年6月30日,公司主要负债为银行借款,也就是跟项目挂钩的开发贷。通常都以土地等资产进行抵押贷款。这部分借款会根据项目进度进行偿还,相对风险较低。

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  其中短期借款21.5亿中,可预计2018年下半年即将偿还其中的10.8亿元。

  而一年内到期的非流动负债主要是过去的境内债和境外债。但是,截至2018年中期,这221.7亿的即将偿还的非流动负债在2018年下半年到期的一共只有62.7亿。这也意味着2019年上半年公司需要预留资金偿还到期的非流动负债159亿元。

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  单纯判断下半年的偿债能力及现金流情况来看,公司财务状况稳健。截至2018年11月底,公司合约销售金额达到568.6亿元,而6-11月期间合约销售金额为207.9亿元。可预计公司下半年以来销售回款达到145.5亿元,远远足够覆盖公司即将偿还的债务。

  2、境内融资无阻,资金成本低

  其次,从长期看,首创置业现金流稳定的关键在于:1、销售回款;2、再融资。

  销售回款上,公司的业绩增长和销售还款是有保障的。首创置业的土储有两大优势支撑公司的持续发展:1、布局核心区域一二线城市;2、成本低廉。

  但更为核心的是对比同行,首创作为国企,融资端的优势能够持久支撑公司现金流保持稳定。今年下半年以来公司非但没有受到环境影响,境内融资十分通畅,而且资金成本一直刷新行业新低。

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  在这一优势下:1、首创置业可以充分进行债务置换,保持债务结构平稳,稳定现金流;2、逆势获取优质土储,保持业务上的成长和优势。

  今年以来,包括很多行业龙头在内的房企都纷纷减缓购地,减少现金流出带来的风险。而首创却反而以低成本补充土储。

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  小结:

  综上所述,投资者如果以往单纯透过净负债率判断公司负债端风险,会因指标失真而对公司的偿债风险及现金流情况形成误判。从融资端上看,公司反而具备超过同行的优势。首创置业基本面上具备安全性,同时估值保持低位也在估值上提供了安全性。随着市场对房企悲观预期扭转,公司已经率先形成估值修复行情。

  在市场中寻找有预期差的股票,即赚到估值差,也赚到业绩增长的钱,是每个投资者的梦寐以求的事。如格雷厄姆所说,市场就像一只钟摆,永远在短命的乐观(使股票过于昂贵)和不合理的悲观(使股票过于廉价)之间摆动。

  现在首创置业就处于被低估的状态中,市场对其认知还停留在过去的高负债“折价”中,但价值修复会迟到,却不会缺席。

(文章来源:格隆汇)

(责任编辑:DF052)

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