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领展房产基金:开拓内地市场 分派稳定增长

2019年06月10日 14:48
来源: 格隆汇

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  机构:兴业证券

  投资要点

  我们的观点:2019 财年内公司完成了三笔资产处置,剥离 12 处香港非核心资产的同时收购了两处内地商业物业,公司进一步加大内地市场的投入,这在未来也将作为公司长期战略发展方向之一。年内公司的物业组合获得进一步丰富,香港本地物业租金收入稳步上涨,内地业务仍在积极探索和成长中。公司的分派力度稳定,分派额保持稳定增长,且资金充足无财务性风险,在外部环境不稳定的情况下具备较高的风险抵御性。公司的当前分派收益率为 2.8%,建议投资者积极关注。

  FY2019 业绩平稳,整体符合预期:2019 财年公司共实现收入 100.4 亿港元,同比与 FY2018 持平。从构成来看,零售物业业态、停车场和其他物业相关收益分别占比 77%、20%和 3%。分内地市场和香港市场,收入占比分别为 10%、90%。物业收入净额为 76.9 亿港元,同比微增 0.3%,内地和香港物业的收入净额分别占比 10%、90%。归属基金单位持有人的利润为 203.3 亿港元,同比下降 57.4%,主要受到投资物业公允价值增长下降及出售收益下降影响,公司 2019 财年的业绩整体符合预期。

  香港物业回报稳定,瞄准内地市场加大投资:2019 年 3 月公司以 120 亿港元总代价出售了香港 12 处物业资产,同时 2019 年 1 月以 25.6 亿元人民币收购了北京京通罗斯福商场,3 月以 66 亿元人民币收购深圳怡景中心城项目,至此公司在内地共持有 5 处物业,分布在 4 个一线城市。未来公司还将在内地市场积极寻找优质物业标的,内地物业重要性逐步增强。

  租金保持增长,出租率维持高位:商品零售为公司物业项目的主要业态组成。香港物业中来自于零售、停车场和其他杂项的收入占比分别为 74%、 22%、4%。截至 2019 财年,香港和内地的零售物业出租率都维持在 95% 以上的高水平。香港物业租金稳步攀升,年内同比增长 9.0%。租约结构方面,到期分布较为合理,香港和内地将于下一年度到期的出租面积占比为 26%、22%,大部分于 2021/2022 年及之后到期。而从续租调整率来看, 目前香港部分调整率为 22.5%,内地部分为 30.2%,均处于较高水平。

  风险提示:宏观经济增长放缓、物业出租率不及预期、流动性收紧、租赁收入不及预期。

(责任编辑:DF376)

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