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潘石屹“失去十年”:SOHO中国净利降60% 营收不及恒大零头 78亿卖楼

2019年07月03日 11:17
作者:胡飞
来源: 时间财经

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  近日,SOHO中国有限公司(以下简称“SOHO中国”)在北京举行物业销售推介会,宣布将分批出售部分自持物业,涉及金额约78亿元。

  在发布会上,SOHO中国副总裁钱霆表示,2019年公司打算把这78亿的物业推到北京上海大宗交易市场进行销售。第一批将推出5个项目,分别是北京的望京SOHO、银河SOHO、建外SOHO以及上海的SOHO东海广场,SOHO中山广场,共有9个单独标的房源,面积约2万平米。

  SOHO中国成立于1995年,由董事长潘石屹携首席执行官张欣联合创建。如今,公司已发展成为北京、上海最大的办公楼开发商之一,开发总面积超过500万平米。2007年,SOHO中国登录港交所,一度成为彼时国内最引人瞩目的房企。但是之后,SOHO中国逐渐“掉队”。

  财报显示,2018年SOHO中国实现营收17.21亿元,同比下降12.32%;归属于公司权益股东税后净利润约为19.25亿元人民币,相较于2017年的47.33亿元同比骤降59.33%;每股基本盈利为0.37元,同比减少59.32%。

  截图来自SOHO中国年报

  据乐居财经发布的《2018中国上市房企营收排行榜TOP100》显示,SOHO中国排名第100位,与榜单前三——恒大、碧桂园绿地控股已有较大差距。若以数据计算,SOHO中国2018年营业额仅为排名榜首的恒大4678.14亿元营业额的5‰,尚不及后者零头。而在10年前,恒大营收还被SOHO中国“压过一头”。

  数据来源:公司年报

  2012年,潘石屹宣布SOHO中国从“销售”向“自持”物业转型,将战略重点放在租赁业务上。之后,公司陆续出售了SOHO静安广场、SOHO海伦广场以及凌空SOHO等项目。2018年3月潘石屹在业绩发布会上表示,公司“非核心资产已全部销售完,剩下的不再销售”。

  那么,此番SOHO中国为何再度出售自持物业?是迫于业绩压力还是有其他战略转型计划?SOHO中国方面对时间财经表示,“与业绩压力无关,目前SOHO中国现金充裕,负债率非常低。市场是不断变化的,有好的机会的话,SOHO中国不排除在北京上海核心地段继续开发写字楼的可能”。

  明源地产研究院执行主编艾振强告诉时间财经,今年货币整体比较宽松,再加上外资特别青睐北京和上海的大宗资产,所以能卖个好价格;此外,按照潘总现场的说法,卖了之后拿到钱可能用来还债,或者用来拿地,拿地不一定是做商办,可能也做住宅。

“八大金刚”

  在发布会现场,有人提问说,这些出售项目的资金回报率很高,今年已经产生稳定的现金流,为什么要这样急迫的销售稳定现金流?

  对此,潘石屹解释称,“公司持有的房子量太大了,有600亿的资产,100多亿的负债,把这些零零星星的物业都销售出去,是一个很理性的考虑。另外,我当年也是做房地产开发,很活跃的,市场上就要有不断的交易,中介可以赚钱,政府能够收到税,我多多少少赚点钱,做私立就要出货进货,这个是我的活思想”。

  艾振强认可该种看法。在他看来,SOHO中国转型较早,经过过去这些年的运营,应该还是有不少心得和套路,去相对没那么核心的地段拿地或者拿项目来运营,收益未必比现在低,例如凯德、黑石等都是有买有卖。一个项目拿过来运营成熟就卖掉套现,然后寻找下一个有潜力增值的项目。

  但SOHO中国也有“非卖品”。潘石屹在推介会现场表示,“我们说‘八大金刚’支撑SOHO中国,上海四个、北京四个,现在还没有销售计划。我可以非常肯定的说,这八个项目,散售的计划不可能有,散售太复杂”。

  潘石屹所说的“八大金刚”,指的是北京的望京SOHO、光华路SOHO Ⅱ、前门大街、丽泽SOHO,以及上海的外滩SOHO、SOHO复兴广场、古北SOHO、SOHO天山广场。 年报显示,截止2018年末,SOHO中国投资物业平均出租率高达96%。其中,前门大街项目出租率连续两年达到100%,望京SOHO则贡献了最多的租金收入,达到3.86亿元。

  “八大金刚”去年出租情况,截图来自SOHO中国年报

  关于销售款的利用问题,潘石屹表示,不会购买现成的资产,“我们的价值是买一块地,从头到尾建个房子,这个可能是我们下一步的思路”。但问题在于,此次出售的项目,例如望京SOHO、银河SOHO、SOHO中山广场等都已经处在城市核心地段,SOHO中国还能拿到更好的地块吗?

  财经评论员严跃进对时间财经表示,从地段投资来说,其实大城市还是有很多写字楼物业是有机会的。很多物业不是因为地段不好,而是因为项目经营中招租效果不好,很多企业用户不续租,这都会对此类物业形成压力,而SOHO中国的优势就在于“旧颜换新颜”,有助于促进物业的增值和提升招租水平。

营收困境

  时间财经查阅SOHO中国历年财报发现,自2012年公司进行业务转型以来,营收几乎逐年下降,峰值出现在2010年,当年营收达到182.15亿,至2014年后,SOHO中国营收再度跌破百亿,近几年持续在20亿元左右徘徊。

  股价方面,SOHO中国于2007年10月8日正式登陆港交所,发行价为10.10港元/股,并于当年11月8日飙升至11.98港元/股。但之后,公司股价开启连续下跌模式。截至2019年7月2日收盘,SOHO中国股价报收2.90港元/股,较发行价跌去71.29%,公司最新市值为150.80亿港元。

  根据财报,2018年SOHO中国实现租金收入17.35亿元,同比上涨约4%;若剔除虹口SOHO和凌空SOHO分别于2017年和2018年整售的影响,公司目前持有项目的租金收入较2017年同比上涨约18%。

  盈利能力方面,2018年SOHO中国毛利润约为12.85亿元,较2017年毛利润14.53亿元有所下降。年报称,“主要原因为虹口SOHO和凌空SOHO分别于2017年和2018年出售”。2018年,公司物业租赁业务的毛利率约为75%。

  与传统开发商的高杠杆、高负债模式不同,SOHO中国近些年一直坚持较为保守的财务策略,公司董事长潘石屹亦多次表示,公司负债率较低。财报显示,截至2018年12月底,SOHO中国银行款共计176.94亿元、公司债券30.00亿元,资产负债率为29.52%。由于上述公司债券已于今年1月到期摘牌,SOHO中国目前的资产负债率应该远低于29%。

  

  财经评论员严跃进对时间财经表示,SOHO中国的分析框架和其他传统地产开发商有很大不同。开发商是落实高周转模式,必须加快融资和加大拿地的力度,而SOHO中国本身是存量物业的收购和抛售,这个过程中因为物业比较成熟,所以地产基金可以提前介入,本身对于其的资金压力不大。

  另外值得一提的是,在过去一年中,SOHO中国共有三位董事离职,分别是执行董事阎岩、唐正茂及非执行董事查懋诚。关于离职原因,年报中称,阎岩是为了“寻求个人发展”,唐正茂及查懋诚“均为专注发展其他事务”而辞任。

  阎岩、唐正茂二人离职后,目前两个执行董事的位置仍然空缺吗?SOHO中国方面对时间财经表示,相关信息请查阅最新发布的公司年报。时间财经查阅SOHO中国年报及2019年3月的《董事会会议通告》发现,公司执行董事目前为潘石屹及潘张欣二人。这意味着,至少在执行董事层面,SOHO中国越来越像“夫妻店”了。

(文章来源:时间财经)

(责任编辑:DF386)

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