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旭辉“维稳”平衡术

2019年08月14日 08:16
来源: 中国网地产

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   8月13日午间,旭辉控股集团发布2019年中期业绩公告。公告显示,期内旭辉实现合同销售额884.4亿元,同比增长33.9%,在完成1900亿元年度目标46%的同时,实现了95%的回款率。

  新获项目权益比与并表比均提升

  在同日下午举行的业绩会上,旭辉执行董事兼政总裁林峰表示,企业自身造血能力的核心是销售现金回款,“我们一直坚持有质量的销售,即是有现金的销售和有利润的销售”。

  旭辉期内销售额增速较去年同期的40.0%有所下滑,但销售现金回款率创下新高,按此口径可得旭辉上半年回笼资金约840.2亿元。不过,旭辉存在较多低权益项目无法并表,若按权益销售口径,旭辉回笼资金将有所减少。同时,旭辉预收房款增速表现却并不如去年同期,较期初仅增长20.8%,而去年则为58.6%。

  2019年前7月,旭辉拿地的权益金额为324亿元,新获取项目的拿地权益比提升至74%,新获项目并表比由2018年的54%提升至92%,有益于未来表内结转收入与归母净利润的提升。林峰表示,将维持新获项目的拿地权益比,并希望通过一、两年时间将整体土储的权益比例提升至65%-70%,“对于资产负债表和利润表来说,新增项目权益在正常销售结转周期下,估计有两年的传导周期”。

  上半年,旭辉于19城59个项目结转收入达201亿元,较去年同期的184亿元略增9.2%。

  对于全年1900亿元的销售目标,林峰表示,旭辉已于前7月完成54%的进度,对下半年有信心,同时旭辉全年的去化率目标将达到65%以上。

  新增旧改布局大湾区下半年放缓拿地节奏

  期内,旭辉新获878万平方米土储面积,新增旧改、商业勾地两种拿地方式,占拿地面积的17%和2%;公开市场与收并购的比例为61%、20%。

  公开市场方面,旭辉的一二级联动项目开始结果,分别于武汉、太原和石家庄拿下52万平方米、252万平方米、45万平方米的储备。

  同时,旭辉开始布局旧改项目,以“合作开发+旧城改造”的模式进入粤港澳大湾区8个城市,获取超30个项目,总建面约600万平方米。同时,旭辉在广州成立旧改公司,完成6个旧村改造协议,虽然旧村改造周期较长,但旭辉方面表示长期旧改能够为公司锁定较多土地储备,同时也是通过中长线布局进入华南区域的一种方式,让销售多元化。

  在房地产新的稳定长周期下,林峰认为合适的土储比例才是真正有益、有效的土储,“土储太少,短期会有很大的不确定性和土储的压力。但是土地太多又会形成比较重的成本的压力”。

  截至7月底,旭辉总土储约为6300万平方米,总货值9800亿元,一、二线城市与准二线城市占比超过89%。其中,下半年可售货值达到2300亿元,分布在60余个城市。

  林峰表示,旭辉下半年会放缓拿地节奏,把城市的原有规模做大;未来会重点提升二线城市土储的原有规模,重仓长三角,并重点布局华南区域。

  压缩境外债比例维持自身造血能力

  “我们没有追求过于极致的增长,所以也不想用极致的杠杆。”林峰说道。期内,旭辉财务表现稳健,在手现金较期初增长21.7%至543亿元,3.3倍于一年内到期负债,同时,一年内到期债务占总债务的18%。林峰表示,旭辉一直努力将一年内债务的占比控制到15%以下。

  期内,旭辉实现5.9%的加权平均融资成本,境内银行及其他款、境内公司债、境外银行借款、境外优先票据分别占总债务的47%、13%、18%及22%。

  同时,旭辉提前赎回了4亿美元美元债,与期初相比,公司期末外币负债占比由42%降至39%。未来,旭辉将进一步压缩境外的美元债,林峰表示:“因为我们现在对汇率的浮动会主动管理。”

  此外,旭辉还将坚持融资多元化,以及维持自身的造血能力和原有的财务纪律。林峰认为,企业资金要看造血能力——不仅要看账面资金,还要看流动资金,不仅要看债务,还要看回款。“我们一年销售回款会超过所有的总债率,我们账目上所有的现金可以满足三个月以上的开销,这些都是我们内在的,这是旭辉财务纪律的增长。”林峰说道。

(责任编辑:DF398)

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