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SOHO中国(00410.HK)中期净利大降近五成 写字楼租赁市场遇冷?

2019年08月30日 18:38
作者:城南花半里
来源: 格隆汇

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  今日午间,SOHO中国(00410.HK)发布上半年业绩报告。令人大吃一惊的是,今年上半年,该公司录得净利润5.65亿元(人民币,下同),而去年同期为11.1亿元,同比大降48.9%。在一线城市空置率升高的情况下,难道写字楼租赁市场遇冷?

  具体上,今年上半年,该公司实现营业额约8.89亿元,同比增长约4.75%;营业成本1.77亿元,同比下降13.16%;毛利为7.11亿元,同比增加10.42%;净利润5.65亿元,同比下降48.36%;每股盈利10.9分,不派息。

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  今年一季度以来,该公司股价一路下行,但中期净利润大降的业绩传递至资本市场,几无波澜。截至今日收盘,该公司股价报收2.3港元,微跌1.29%,成交额1095.86万港元,最新总市值119.589亿港元。

  资料显示,SOHO中国成立于1995年,由SOHO中国董事长潘石屹和首席执行官张欣联手创建。公司主要从事办公楼物业业务,在北京和上海城市中心开发和持有高档商业地产。目前,SOHO中国已成为北京、上海最大的办公楼开发商,开发总量达500万平方米。2015年,公司推出SOHO3Q,目前SOHO3Q业已成为国内最大的共享办公室运营商。

  净利异常是卖楼所致

  在营业额同比略增,而营业成本明显下降,毛利上升的情况下,SOHO中国在上半年净利却同比大降近五成,究其原因,是去年其他收入异常所致。

  据中报披露,该公司前年与独立第三方签订协议出售其持有的凌空SOHO项目,而这项交易于去年完成交割。凌空SOHO项目的出售净利为9.88亿元,该项所得计入去年中报,而今年上半年无此类交易发生,由此导致净利润同比大降。

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  若剔除已售项目租金收入的影响,2018年上半年该公司营业额为7.95亿元,今年同期实现8.89亿元,同比增约11.8%。同样的是,剔除项目整售产生的非经常性利润,则2018年上半年公司权益股东应占净利润约为4.06亿元,而今年同期为5.65亿元,上升明显。

  这样看来,SOHO中国今年中期净利大降近五成,并不能体现中国写字楼租赁市场不景气,甚至或应认为,写字楼租赁市场整体向好,但事实真的如此吗?

  写字楼租赁市场承压明显

  今年上半年,我国经济面临下行压力,大国之间磋商的反复、汇率的波动、市场信用风险的增加,诸多因素让我国的许多企业受到了不小的挑战。企业经营发展的需求和动力传导至写字楼租赁市场,该行业景气程度不言而喻。

  在中报里,该公司援引戴德梁行市场研究报告表示,2019年上半年,北京甲级办公楼的空置率略有上升,二季度末的平均租金较年初有所下降;而上海核心商圈办公楼的空置率上升更为明显,平均租金的降幅亦大于北京市场。

  这样看来,写字楼租赁市场在今年上半年承压明显。不过SOHO中国表示,得益于核心的资产位置和先进的物业管理,其在北京、上海所持成熟物业的租金在2019年上半年均有所上涨,空置率低于北京及上海市场的平均水平。

  该公司还披露,今年上半年,其运营稳定的投资物业平均出租率达到约94%,而二月开始招租的古北SOHO亦约达到45%。而位于北京丽泽金融商务区的丽泽SOHO也将于今年三季度竣工开业,该公司认为其将大幅提升SOHO中国自持物业的可租建筑面积,并贡献更多的租金收入。

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  但另一方面,该公司近几年却在陆续出售旗下的商业项目,不过这些被出售的项目大多数位于上海:

  2014年2月,以52.32亿出售SOHO静安广场和SOHO海伦广场给金融街控股;

  2014年9月,以30.5亿出售上海凌空SOHO一半项目给携程网;

  2015年9月,宣布退出上海外滩金融中心项目,以84.93亿元向其股东之一浙江复星国际集团(00656.HK)出售名下外滩项目的全部股权;

  2016年7月,以人民币32.97亿元整售SOHO世纪广场;

  2017年6月,以35.73亿出售上海虹口SOHO给吉宝置业等,并将凌空SOHO整售;

  据报道,该公司旗下的光华路SOHO二期、SOHO天山广场其亦有意出售。

  潘石屹在2012年宣布SOHO中国从“销售”向“自持”物业转型,公司的业务重点就放在了租赁业务上。而SOHO中国近年来却出现上述诸般动作,令人心生疑问,是单纯的自身经营层面调整,还是春江水暖鸭先知,体现其对整体写字楼租赁市场的看空?

(责任编辑:DF506)

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