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六年卖掉250亿 潘石屹又要卖楼?SOHO中国未直接否认

2019年11月02日 10:51
作者:王宏
来源: 时代周报

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  10月30日,据媒体报道,SOHO中国(00410.HK)正在考虑以80亿美元出售中国的办公大楼权益。

  此外,还有报道称,黑石集团联合新加坡国有控股的GIC公司成立买方团,有意收购SOHO中国在北京的光华路SOHO、望京SOHO塔3,以及在上海的SOHO复兴广场。

  该消息表示,目前第一笔交易正在进行,且接近最后阶段;未来两年内SOHO中国还将分批打包出售另外五个物业项目。

  10月30日,时代周报记者拨通了SOHO中国相关负责人的电话,核实上述消息的准确性,对方没有否认,而是对时代周报记者表示,“等公告”。

  受出售消息影响,SOHO中国股价一改往日的低迷状态,截至当日收盘大涨17.9%,最终报收2.7港元每股,最高涨幅一度高达近27%,最高价报2.9港元/股。

K图 00410_0

  值得注意的是,此前还有消息称,SOHO中国在10月22日将SOHO3Q旗下的11个项目打包卖给筑梦之星。

  SOHO3Q是SOHO中国在2015年推出的共享办公品牌。从业务类型上看,与此前上市失败的wework类似。数据显示,截至2015年末,SOHO3Q在北京和上海已经建成了11个中心,有一万多个座位投入使用。

  时代周报记者注意到,目前SOHO中国官网仍保留着SOHO3Q的页面。

  10月30日,时代周报记者向SOHO中国董事长办公室的另一位相关负责人核实SOHO3Q中国的出售消息,对方表示一切以上市公司公告为准。

  10月31日,SOHO中国对上述消息发出公告,表示“截至目前,本公司确认,其不知悉任何为避免本公司证券出现虚假市场而须公布的与集团资产出售相关的资料”,但公告中亦强调,“在投资物业组合的日常经营管理中,本集团会不时探讨集团所处主要市场的商业地产市场环境及潜在交易机会。”

  据时代周报记者不完全统计,2014年至今,通过出售办公楼、停车位以及相关资产,SOHO中国已累计出售了超过250亿元的物业资产。

  北京办公楼租金承压

  据SOHO中国2019年半年报显示,SOHO中国投资物业项目主要有九个,分别为北京的前门大街项目、望京SOHO、光华路SOHO、银河SOHO;上海的复兴广场SOHO、外滩SOHO、天山广场SOHO、古北SOHO,以及正在建设中的北京丽泽SOHO。

  半年报还显示,截至6月30日,前门大街项目、银河SOHO、天山广场SOHO、复兴广场SOHO的出租率较高,分别为96%、98%、97%、96%。而外滩SOHO的出租率较低,为86%。此外,于2019年2月开业的古北SOHO出租率仅为45%。

  2019年上半年,SOHO中国实现营业额8.89亿元,同比上升11.8%。归母净利润为5.65亿元,同比下降48.31%;但剔除凌空SOHO整售产生的非经常性利润后,公司归母净利同比上升39.16%。

  时代周报记者注意到,在今年6月已有消息称SOHO中国将出售物业资产。

  公开报道显示,在6月28日SOHO中国物业销荐会上,SOHO中国董事长潘石屹宣布了SOHO中国部分物业销售计划。SOHO今年计划将部分在持物业推向大宗交易市场进行销售,共涉及13个项目,资产总价值约78亿元。第一批将推出2万平方米,涉及5个项目,交易方式为资产交易和股权交易两种。

  根据仲量联行10月15日发布的报告显示,北京办公楼市场承压,租金持续下降。

  上述报告数据显示,2019年前三季度,北京全市和五大核心商圈写字楼的净吸纳量分别为23.9万平米和4.1万平米,较2018年同期分别下降了40.9%和20.6%;有效净租金亦分别同比下降了3.7%和2.0%。

  SOHO中国的出售是否是对中国市场的不看好?

  10月30日,商办互联创始人毕明东对时代周报记者表示,由于资本对收益率的评定指标不同,出售资产并不代表SOHO中国不看好这个市场。

  毕明东称,投资行为所对应的收益率高低不同和企业核心经营策略的差别,才是最核心的交易达成的动因所在。不同的资金对收益率的要求不同,所以大家会选择不同的市场阶段对资产进行交易。

  “对SOHO中国来说,从项目开发和企业经营指标来讲,选择这个阶段出售资产的SOHO中国或许由于其已实现预期收益,而对于接盘的机构来说,则意味着另外一个新的资管周期的开始。”毕明东认为。

  频繁出售资产

  2019年以来,SOHO中国频繁出售资产的行为曾引发广泛关注。

  9月30日,SOHO中国发布公告,将以7.61亿元的价格出售位于北京9个商业项目,共计2583个地下停车场组成的资产包。出售对象为慧泊停车场投资(广州)有限责任公司(下称慧泊停车)。

  据悉,SOHO中国向慧泊停车出售的2583个地下停车位资产包,分别位于北京的建外SOHO东区、三里屯SOHO、SOHO尚都、朝外SOHO、SOHO嘉盛中心、银河SOHO、朝阳门SOHO、丹棱SOHO及中关村SOHO这9个商业项目。

  按照7.61亿元的交易对价和2583个停车位计算,平均每个地下停车位的成交价格约为29.46万元。

  10月30日,一位业内人士告诉时代周报记者,目前北京市住宅小区停车位的价格在20万到25万之间,具体价格还要看小区区位以及车位配比。不过办公楼停车位会更便宜,因为办公楼不像住宅那么稳定,购买车位需求较小。

  根据公告,这笔出售将给SOHO中国带来约2.53亿元的毛利润。这相当于SOHO中国在2018年度营业收入的14.7%,占SOHO中国2018年度经营利润(不含投资物业的评估增值)的10.8%。

  除了出售车位外,在2014年至2017年间,SOHO中国累计出售了超过250亿元的物业资产。

  其中,2014年以82.8亿元的对价,出售了上海的SOHO海伦广场、SOHO静安广场以及凌空SOHO近一半物业面积;2015年以42.47亿元的最终对价复星集团出售了其所持有的上海证大外滩权益;2016年以32.97亿元的对价出售了上海SOHO世纪广场;2017年进一步出售了上海虹口SOHO以及凌空SOHO的剩余物业面积,总计价格为85.81亿元。

  据时代周报记者统计,如果加上上月出售的包含停车位的资产包,SOHO中国在过去六年间已累计出售价值251.66亿元的物业资产。

(文章来源:时代周报)

(责任编辑:DF358)

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